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概要
【このスライドの見どころ】
医師×医師×不動産スペシャリストの専門家3人による豪華座談会！
伊藤医師、松島医師の新築マンション購入時の体験談をベースに、沖講師を交えて「持ち家 vs 賃貸」「持ち家を購入した場合の資産性」「住宅ローンの組み方」その他の多彩なテーマについて話し合い、様々な立場からの最適解を見出します！
【このスライドで学べること】
・不滅のテーマ！持ち家 vs 賃貸
・買って後悔しない？資産性のある物件とは
・どう組む？住宅ローン
・番外編：今後の不動産価格はどうなるの？ 不動産投資ってどうなの？
※Zoomウェビナーで解説したスライドになります。
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【Antaa運営事務局】不動産コンシェルジュサービス終了のお知らせ
2024年9月13日（金）をもちまして、チャットから物件検索などを代行する「不動産コンシェルジュサービス」が終了いたしました。
またサービスが再開される場合は皆様へご案内させていただきます。
今後ともどうぞよろしくお願いいたします。
本スライドの対象者
研修医／専攻医／専門医
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テキスト全文
登壇者紹介とプロフィール
#2.
ご登壇者紹介 医師（新築マンション購入経験あり） 伊藤仁 先生 京都桂病院 放射線治療科 不動産スペシャリスト 松島和樹 先生 神戸総合診療・家庭医療専門医プログラム統括責任者 ／医療法人川崎病院 在宅医療センター長 沖有人 氏 不動産コンサルタント /住まいサーフィン主宰
#3.
ご登壇者プロフィール（伊藤仁 先生） プロフィール • • • • • • • • 医師19年目 京都大学 天理よろづ相談所病院 京都大学放射線治療科 北野病院放射線治療科 大学院で帰学 2014年に現職場に移動 放射線治療専門医 伊藤仁 先生 京都桂病院 放射線治療科 キャリアと住まい変遷について▶▶▶
松島和樹先生の経歴と住まい
沖有人氏のプロフィール
本日のアジェンダと持ち家 vs 賃貸
新築マンション購入の理由
住み替えの重要性と質問
持ち家のメリットと資産形成
居住用新築マンション選びのポイント
金銭面と住宅ローンの考慮
資産性の理解と土地探し
売却益と資産性の法則
不動産購入の注意点と借り方
最新不動産情報とサービス案内
#4.
ご登壇者プロフィール（伊藤仁 先生） キャリア 住まい ⚫ 学生時代から結婚するまで ▶▶▶ 賃貸マンション(ワンルーム) ⚫ 結婚直後 ▶▶▶ 賃貸マンション：2LDK ⚫ 子供ができるのを機に ▶▶▶ 新築マンション：3LDK ⚫ 家族と義実家の希望 ▶▶▶ 中古マンション： 4LDKに買い替え
#5.
ご登壇者プロフィール（松島和樹 先生） プロフィール ● ● ● ● ● ● ● ● 松島和樹 先 生 神戸総合診療・家庭医療専門医プログラム統括責任 者／医療法人川崎病院 在宅医療センター長 医師14年目 神戸大学 神戸市立医療センター中央市民病院 飯塚・頴田家庭医療プログラム HCFMフェローシップ@金井病院 2021年より川崎病院へ 2023年に神戸総合診療・家庭医療プログラムを 設立 家庭医療専門医・在宅専門医・総合内科専門医 キャリアと住まい変遷について▶▶▶
#6.
ご登壇者プロフィール（松島和樹 先生） キャリア ⚫ 神戸大学 ⚫ 神戸市立医療センター中央市民病院 ⚫ 飯塚・頴田家庭医療プログラム ⚫ HCFMフェローシップ@金井病院 ⚫ 2021年より川崎病院へ 住まい ▶▶▶ 賃貸マンション(ワンルーム) ▶▶▶ 社宅(築ウン十年) ▶▶▶ 賃貸マンション(2LDK) ▶▶▶ 分譲賃貸マンション(3LDK) →賃貸マンション(3LDK) ▶▶▶ 分譲マンション (3LDK) →中古戸建てを購入予定
#7.
ご登壇者プロフィール（沖有人氏） プロフィール ● ● ● 沖有人 氏 不動産コンサルタント /住まいサーフィン主宰 不動産コンサルティング歴29年。コンサル 経験は1,000件以上。「分かりやすい」「感 動する」などの声が多く、顧客満足度は常 に95％を超える。 「ダイヤモンド・オンライン」への連載は 2015年から継続し、常に最新の不動産市 況を発信し続けている。 「クローズアップ現代＋」、「ビートたけし のTVタックル」、「ワイド！スクランブル」、 読売テレビ「情報ライブミヤネ屋」などテレ ビ出演多数。
#8.
本日のアジェンダ 1. 持ち家 vs 賃貸 2. 居住用新築マンション選びのポ イント 3. 金銭面（住宅ローンなど） 4. 番外編 • 最新不動産情報、居住用 vs 投資用
#9.
【持ち家 vs 賃貸】
#10.
ご購入された先生へ Question！ なぜ新築マンション購入を選んだか？
#11.
なぜ新築マンション購入を選んだか？（伊藤先生の場合） ● 賃貸はリスクは少ないが、自分が死んだときに家族に何も残らない ● 新築マンションを買ってローンを組んでも、毎月のローン返済の金額を見 たら賃貸の支払いとそれほど変わらず、家が広くなった ● たまたま見つけた新築マンションの立地が非常に良かった ● 中古マンションも近辺（JR/私鉄の間の地域）では、それほど値段が変わら なかった ● 見つけた新築マンションの発見タイミングが非常に早く、好きな部屋を選 べた ● 建売ではないので、間取りやオプションを自由に選べた
#12.
なぜ新築マンション購入を選んだか？（松島先生の場合） 前提 - 神戸市の「そこそこええとこ」に住みたい - 設備など考えると分譲or分譲賃貸 コスト ● 10年で住み替える想定 ● 家賃・共益費:25万円/月 + 敷金・礼金100万円 = 合計3,100万円 ● 購入価格 + 維持費用 − 売却価格 がこれより少なければお得 ● 6,000万円のマンションなら、諸経費500万円くらい ○ 修繕積立・駐車場等で4万/月、毎年の固定資産税が20万ちょい ○ 6,000+500+480+200-3100=4,080万円以上で売れるかどうか ○ (住宅ローン金利もあるが複雑なので省略)
#13.
（おまけ）住み替えについて 購入時：妻と子2人 今も家族構成は変わらないが、子供たちが大きくなり手狭に… 家族ライフサイクルのどの位置にあるかで、どんな住まいが適しているかは異な る 流動性の高い物件を選ぶことが重要！
#14.
スペシャリストへ Question！ 購入すべきか？賃貸か？
#15.
Ｑ：持ち家か？賃貸か？ そんな論争は実はない！ 住宅ローン（35年完済）＜賃貸（50～60年） 計算すれば、1.5～2倍の生涯住居費の違い 持ち家なら、生涯住居費はマイナスにもできる つまり、資産・現金を増やすことも可能 Ａ：断然、持ち家を持つべき
#16.
家賃は掛け捨て ローンは積み立て
#17.
Ｑ：マンションか？戸建てか？ 【戸建てを選ぶ方】 ● ● ● ● ● ● 建物評価は22年でゼロ 土地代ー解体費に値下がり 好みが分かれる設計 立地は郊外・駅遠中心 値下がり幅は年３％超 100㎡中心 売れないので、 住み替え不能 【マンションを選ぶ方】 ● ● ● ● ● ● 建物評価は47年でゼロ 価格が安定して売りやすい 定番な商品企画 立地は都心・駅近中心 値下がり幅は年０～２％ 70㎡中心 売りやすく、 住み替え可能 Ａ：住み替えの可能性があるなら、都市圏はマンションを選ぶ
#18.
Ｑ：転勤になったら、どうするか？ ①売る 資産性があれば、いつでも売れて 含み益をキャッシュに変えられる ②貸す 定期借家で一定期間だけ（例：３～４年）貸す 転勤後、自宅に戻る Ａ：資産性があれば、マイホームのリスクは大きく軽減される
#19.
Ｑ：自宅で資産形成は可能か？ 【リターン最大化】 資産形成をすることも可能 ∵マンション価格に法則性があるから （「７つの法則」がベストセラーに） ⇒ 「自宅投資」で 資産形成（キャピタルゲイン）を狙う 目標値：3000万円（自宅だけ無税） Ａ：可能 実例を見てもらえれば分かる
#20.
【居住用新築マンション選びのポイント】
#21.
ご購入された先生へ Question！ 物件選びで重要視したポイントは？ 住んでみた感想は？
#22.
物件選びで重要視したポイントは？（伊藤先生の場合） ● とにかく立地。駅からの距離が少し離れるだけで資産性はかなり落ちる。 （実際転売したが、買った時よりも500万ぐらい高く売れた） ● すべての理想をかなえるのは非現実的、順番をつける ● 空き地が出たら、情報集め 。いい物件は換金性も高い ● マンションの価格帯でマンションの居住住人の層も変わる
#23.
住んでみた感想は？（松島先生の場合） メリット ● カスタマイズやリフォームができる ○ ダウンライト、配管変更、壁紙、ブラインド ● 駐車場などの場所を選べる ● ご近所さん ○ 同じくらいの生活水準、家族構成が多い ○ 子ども同士で遊ばせたりできる デメリット ● 実物を見る前に買わないといけない(ことが多い) ○ 内装はイメージできるけれど部屋からの景色はわからない ● ご近所ガチャ
#24.
【金銭面（住宅ローンなど）】
#25.
ご購入された先生へ Question！ どんな物件にした？ 良かった/後悔していることは？
#26.
住宅ローン組み、良かった/後悔していることは？（伊藤先生の場合） ● ローンを早く組む のに越したことはない。これからは変動一択では無いか も ● 新築の場合、登記に結構お金がかかる ● 固定資産税・共益費・積み立てのお金などは販売価格には入ってこない、 ローン以外の定期出費 。意外と響く ● 自分の収入がこれから上がっていくとは限らない
#27.
住宅ローン組み、良かった/後悔していることは？（松島先生の場合） ● 手数料含めフルローン、変動金利、団信のみ ● 幸いにもその後収入が上がったので支払いの負担はそこまで ● 幸いにもマンション価格暴落はまだしていないので売れそう ● Antaa運営事務局によるスライドもぜひ参考に https://slide.antaa.jp/article/view/ac8dac3b347e4456
#28.
ご購入された先生 へ Question！ 資産性のある物件とは？
#29.
資産性とは何か？（松島先生の場合） ⚫ 資産性が高い＝購入価格＜売却価格 ⚫ 何年後に売るのか？ 死ぬまで住んで相続？ ⚫ 物件価格＝土地価格＋建物価格 ⚫ 建物の価値は年を追うごとに減っていく ⚫ 土地の価値は…
#30.
上がる土地、下がる土地（松島先生の場合）
#31.
上がる土地、下がる土地（松島先生の場合）
#32.
上がる土地、下がる土地（松島先生の場合）
#33.
土地探しはもっとミクロに（松島先生の場合） 「住みたい」と思う人がこれからも増え続ける場所 ⚫ 交通の便：特急駅 徒歩5分以内 ⚫ 生活の便：食料品店、飲食店など ⚫ 教育・安全：文教地区 ⚫ 災害：ハザードマップから外れている ⚫ 雰囲気・印象
#34.
スペシャリスト へ Question！ そもそも資産性とは何か？
#35.
Ａさんの貸借対照表 含み益 不動産価格 （資産） 元本の返済額 住宅ローン （負債） 頭金 （自己資本） 不動産価格が下がらなければ、 ローン元本の返済分がすべて含み益になる
#36.
Ｂさんの貸借対照表 資産価値の 下落が早い 不動産価格 （資産） 元本の返済額 含み損 住宅ローン （負債） 頭金 不動産価格＜住宅ローン元本では、売却できない
#37.
Ｑ：自宅での売却益はどうなる？ 【売却益】 譲渡所得控除 3,000万円／人が無税 売却益＝売買の純利益＝売却額－購入額－諸費用 ２年経過で何度でも使うことができる 夫婦で最大6000万円まで無税 Ａ：売却益の税制上の優遇を積極的に使う
#38.
資産性の７つの法則
#39.
Ｑ：儲かる確率とは？ Ａ：新築が中古になった時に資産が増える確率を 過去のビッグデータから算出
#40.
不動産格言 マンションは １に立地 ２に立地 好立地の 高い物件を買う！
#41.
いくらの物件を買うか？
#42.
年収別適正価格 年収の８～１０倍 返済は年収の 30％
#43.
Ｑ：住宅ローンの借り方は？ 【大前提】 いくら借りるかは銀行に決めてもらう ∵返済できる金額しか借りられない 【原則】 できるだけ多く借りる ∵資産性を上げるため ネット銀行の変動金利 ∵金利が低いから 極力長期で返済する ∵手元キャッシュを維持する
#44.
Ｑ：住宅ローンは借り得？ 【住宅ローン控除とは】 ※所得制限：2,000万円以下 借入額の0.7％を所得税から控除（還付） 現在の変動金利水準は0.3％なので、 0.4％のマイナス金利 5,000万円なら、20万円 【お得な借り方】 夫婦でペアローンを借りる ローン控除の限度額を最大２倍にできるから
#45.
Ｑ：儲かるとはどういうことか？ 元本減＞価格減 頭金ゼロ 0.425％ 35年ローン 2.7％＞2.0％ Ａ：なるべく多くローンを借りながらも、 価格変動リスクを抑えると、含み益が生まれる
#46.
Ｑ：儲かるとはどういうことか？ 低金利下では ローンは積み立て
#47.
番外編【最新不動産情報、居住用 vs 投資用】 〜不動産スペシャリスト沖氏レクチャー〜
#48.
今後、価格はどうなるか？
#49.
Ｑ：金融緩和はなぜ不動産価格に影響するのか？ 【不動産購入時の貸借対照表】 Ａ：金融緩和の分だけ、資産インフレを起こすから
#50.
推奨できないこと
#51.
推奨していること ● 住み替えでの資産形成 ● 独身時代からの自宅投資 ● 値上がり益を無税にすること
#52.
推奨していないこと ● 不動産投資は原則ＮＧ ● 40㎡未満の物件の購入 ● 新築にこだわり過ぎること
#53.
不動産投資が儲からない理由 1. 金利が高い ⇒超富裕層だけ超低金利 2. 税金が重い ⇒取得・保有・売却が筒抜け 3. 値上がらない ⇒築年で利回りが高くなる
#54.
自宅投資の実態
#55.
不動産投資の実態
#56.
番外編まとめ ◆家は買った方が圧倒的に得である ◆戸建よりマンションの方が資産性はいい ◆マンションは立地で資産性がほぼ決まる ◆価格はまだ上がるので、買うなら早めがいい ◆独身でも早く買った方が生涯住居費を下げられる ◆マンションは資産性があるので、住み替え前提とする ◆住宅ローンは多く、低く、長く借りる ◆不動産投資は儲からないのでやらない方がいい ◆自宅は学習した分だけ、キャッシュフローが良くなる
#57.
居住用新築マンション特集ページ&匿名住まいコミュニティのご案内 【医師のライフスタイル】居住用新築マンション特集では、先生方からのスライド、アーカ イブ動画を公開中！ 住まいコミュニティ では匿名で先生同士でお話しいただけます。 ぜひご活用ください！ 住まいコミュニティは こちらから！ https://line.me/ti/g2/Eq_n0HCLR4z3OmZs5J_GBtGDwtoQlGt7BoSJUw?utm_source=invitation&utm_medium=link_copy&utm_campaign=default
#58.
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