#4.
40〜50代の医師のライフスタイル • 一生働きます！！ • セカンドステージ • 引退 どのタイプでも 「どこに居住するか？」 を考慮する マンション購入か？ずっと賃貸か？現状維持？ ※子供との同居や施設入所は外しております 新築マンション 購入 中古マンション 購入 賃貸マンション 暮らし 次ページ以降、「独身」「夫婦共働き」「夫婦で一人収入」 それぞれのパターンで大まかな収入と支出（住居費）の関係を見える化してみます
#5.
収入と支出（独身の場合） ➢ 賃貸マンションは一生、住居費が必要です ➢ 新築マンションを住宅ローンで購入の場合は、ローン残債が退職と共に終了、 または同等の現金・資産が必要です 金額 新築または中古マンションの購入 ①：退職後もローンを返済する場合 ②：退職と同時に支払い終了する場合 ※支払い方法は元金均等返済 （元金は一定で、利息分が徐々に減っていく） 月収 賃貸の住居費 ① 貯金・資産を 切り崩して返済 ② ローン残債/月 40〜50代 年齢 退職
#6.
収入と支出（夫婦ともに収入ありの場合） ➢ 賃貸マンションは一生、住居費が必要です ➢ 夫婦二人で住宅ローンを支払う場合も、ローン残債が退職と共に終了、 または同等の現金・資産が必要です。 ①：退職後もローンを返済する場合 ②：退職と同時に支払い終了する場合 新築または中古マンションの購入 金額 ※支払い方法は元金均等返済 （元金は一定で、利息分が徐々に減っていく） 夫の月収 自分の月収 ① 賃貸の住居費 貯金・資産を 切り崩して返済 ② ローン残債/月 結婚 40〜50代 年齢 夫退職 自分退職
#7.
収入と支出（夫婦：一人収入の場合） ➢ 賃貸マンションは一生、住居費が必要です 金額 新築または中古マンションの購入 ①：退職後もローンを返済する場合 ②：退職と同時に支払い終了する場合 ※支払い方法は元金均等返済 （元金は一定で、利息分が徐々に減っていく） 月収 賃貸の住居費 ① 貯金・資産を 切り崩して返済 ② ローン残債/月 結婚 子育て後 40〜50代 年齢 退職
#8.
あなたのお金を見える化する ➢ 住宅は人生後半の 最大の買い物 ➢ 購入したいマンションに関しての 相場・値段 を知る ➢ 契約変動金利 or 固定金利、選択の鉄則 を知る ➢ 住宅ローンは契約したら「待ったなし！」 8
#9.
特に40代〜50代での新築マンション購入のポイントは？ 必ず、老後と築年数を考えること 私がなぜ新築マンション購入を決断したか？ 資産になる → もちろん、負動産では、その限りではありませんので、新築マンションは 立地 第一に考慮すること 変えられないものにこだわる こと（内装は減価償却で資産価値がいずれなくなります） 住民層の変化 → 著者は築30年の中古マンションを購入しましたが、住民の高齢化と分譲賃貸の部屋が多くなり、 ペット禁止マンションでしたがエレベーターでペットを抱いて利用するなど住民層の変化がありました 新築マンションは浅築年数で売却できる可能性あり → 築年数の節目は20年です（筆者は築18〜19年目に入居） 一棟丸ごと（64戸）オーナーであった某会社◯◯リの 一斉にガステーブルの入れ替えが あったのですが、 グレードが明らかに下がりました highグレード賃貸マンションは、築20年目でオーナーチェンジを希望しており、設備投資に消極的でした
#10.
購入前に準備すること 周辺の新築マンション価格（相場）を知る ＝資金計画に役立ちます ➢ 高価格帯から低価格帯のマンションを見てゆくことで、 好条件とはなにか（立地、m2、間取り）がわかり、新築マンション購入にあたり、 何を優先するのか判断の一助となります 毎週末に中古と新築マンションの 相場を価格の高い順番から 見ていました 10
#11.
購入前に準備すること 周辺の新築マンション価格（相場）を知る ＝資金計画に役立ちます ➢ 北の政令指定都市はここ数年で新築物件価格が 2〜3割上昇 している → 住宅価格は5年前に比べて2〜3割ほど上昇し、住宅を購入しようとする際、 希望する人が多いという 4000万円以下の価格帯では、取得することが難しい ➢ 価格未定は危険 → 人件費、建設資材コスト、土地所得費の 上昇でますます価格上昇 購入したいマンションに関しての 相場・値段を知る 2024年7月15日現在 11
#12.
変動金利or固定金利、選択の鉄則を知る 資金がギリギリで最初から変動金利でなければ買えない人、 つまりちょっと無理をする人は、 その物件には手を出してはいけません ※資金に余裕がある（固定金利でも払える）人は、 変動金利を選んでも大丈夫です ➢ 経費は 徐々に上昇する ことを念頭に置く必要がある → 駐車場代（車所有者）も考慮する ➢ 設備投資も考慮する 代表的な経費 修繕積立金 管理費 火災・地震保険 固定資産税 など → 15年目くらいに、給湯器の交換あり（耐久性の問題。2021年の時点では、50~60万円かかりました） また、大規模修繕（築約30年目に必ずあり、共有の上下水道配管の交換・エレベーターの交換）に 追加の修繕費用徴収も考慮すること 12
#13.
住居費（主に家賃）は月収入のどのくらいが理想？ 前提 スライドの対象者は教育費がかからない人 教育費は青天井なので、その費用を見越せない人は 賃貸マンションをお勧めします（即、転居可能） 住宅ローンは契約したら 『待ったなし 』 ➢ 「月収の◯︎割」ではなく、個々の家庭で 固定費と変動費を仕分けて見える化して決めるべき！ 手取り月収入 > 住宅ローン ＋ 諸経費（管理費・修繕積立金・固定資産税・火災/地震保険） ＋ その他の固定費（光熱費＋通信費＋必要ならば生命保険） ＋ 食費＋消耗品 ＋ お小遣い（交際費） ＋ 貯金（投資） 13
#14.
Take Home Message ① 40〜50代の新築マンション購入時の鉄則 必ず老後のことを考える ➢ 人生後半の住宅購入は更なる 人生最大の買い物 → 不動産は一物一価。タイミングとご縁があればスルスルと購入できます 何かで引っ掛かれば（ローン審査や団体信用生命保険審査での躓き、抽選で外れたなど）、 それはご縁がなかっただけです 14
#15.
Take Home Message ② 40〜50代の新築マンション購入時の鉄則 必ず老後のことを考える ➢ 住宅ローンは契約したら 「待ったなし!!」（資金計画は大切です） → 新築マンションの物件価格は、建物に10%の消費税（土地には消費税はかかりません）と 販売手数料が含まれているので、可能であれば価格の10%ほどの頭金を用意しておくことが無難です 売却価格がローン価格よりも低い場合、ローンがオーバーになってしまい、現金補填が必要となります この頭金は、新築マンション契約時の保証金としても使えます（保証金はおよそ物件価格の8%） ➢ 変動金利でなければ購入できない人は、そのマンションにはご縁がありません → 資金がギリギリでは、設備投資や維持費・毎月の経費で家計が躓くようになります 15
#16.
参考になるサイト・本 ➢ 国土交通省不動産情報ライブラリ https://www.reinfolib.mlit.go.jp → 実際に売買した不動産価格情報が記載されています ➢ SUUMO：リクルートが提供する不動産情報サイト → よく見ていると、価格の相場や売れ筋物件がわかるようになり面白いです ➢ 正直不動産（漫画） → 漫画でわかりやすく、また最後の対談が秀逸です。著者の本音トークがあります 筆者が不動産の購入・売却で経験した個人的意見ですが、 皆様に少しでも参考になれば幸いです 16
#17.
【おまけ1】 賃貸マンションの内覧時に見るポイント ゴミステーションの状態（ルール遵守、臭いの有無） → 入居している住民の民度がわかります 玄関・エレベータ内の 張り紙（苦情が多くないか確認） → マンションの苦情で一番多いのは騒音です また、違法駐車の有無も確認（これもトラブルが多いです） 築年数 を考慮する（特に築20年以上は） → オーナーの売却希望が高くなり、設備投資にあまり金銭をかけなくなります （某賃貸・アパートマンション仲介業者がこっそり教えてくれました） 補足 ・グレードから考慮すると分譲賃貸の方が建物・設備がしっかりしています ・ワンルームマンションが多い賃貸マンションは住民層の変化・出入りが激しく、落ち着きません ・1階が店舗のマンションも出入りが激しいので騒音を考慮しなくてはいけません 17
#18.
【おまけ2】 将来売却で困らない新築マンションとは？ 立地が良い（駅徒歩5分以内 ＞10分以内） → 希少価値が高い・利便性が良いことに直結 雪国は地下鉄駅周辺が人気です （冬の外歩きは危険・路線バスが欠便・遅延して通勤困難となる） 購入時に 抽選となった部屋（人気物件） → 筆者も抽選となり、 当選 （クジは怖くて引けなかったので不動産担当者に任せました） 補足 総数58戸のうち、抽選と なった戸数は4部屋で、 そのうちの1つでした 目の前に 遮蔽物（建物）がない こと → 商業地のマンションは日照条件を争えないので、隣接して立つことが多いと思いますが、 不動産売却時に難渋します 私の不動産担当者は、このように教えてくれました 「売れない物件はない、しかし、売却価格でかなり妥協することになります」 18
#19.
購入前に準備すること = 資金計画を立てる 周辺の新築不動産価格＝相場を知る ➢ 国土交通省不動産ライブラリ https://www.reinfolib.mlit.go.jp 条件を入れて検索！ 19
