#4.
特に40代〜50代での新築マンション購入のポイントは？ 必ず、出口戦略を考えること 住宅ローンの年数 と 完済時の年齢 を考慮する → 定年時にローン完済が理想ですが、団体信用生命保険に加入しているならばその限りではありません 契約者が「死亡」または「高度障害状態」になった時、保険金で住宅ローンが完済されます 新築マンションを 売却するタイミング を考慮する → いつ売却するかは常に考えておきます パートナーや自身がマンションに住めなくなった場合を考慮しておく 例：要介護になった場合 お子さんが同居・相続するのであればその限りではありません 売却で困らない 新築マンションを購入すること 急なライフスタイルの変化など → 不動産売却価格よりも住宅ローン残高が高い場合（ローンがオーバー）は、 その差額を現金で補填しなければなりません また、短期間で売却しなければならないとき、売却困難物件は、価格で妥協することになります 4
#5.
将来売却で困らない新築マンションとは？ 立地が良い（駅徒歩5分以内 ＞10分以内） → 希少価値が高い・利便性が良いことに直結 雪国は地下鉄駅周辺が人気です （冬の外歩きは危険・路線バスが欠便・遅延して通勤困難となる） 購入時に 抽選となった部屋（人気物件） → 筆者も抽選となり、 当選 （クジは怖くて引けなかったので不動産担当者に任せました） 補足 総数58戸のうち、抽選と なった戸数は4部屋で、 そのうちの1つでした 目の前に 遮蔽物（建物）がない こと → 商業地のマンションは日照条件を争えないので、隣接して立つことが多いと思いますが、 不動産売却時に難渋します 私の不動産担当者は、このように教えてくれました 「売れない物件はない、しかし、売却価格でかなり妥協することになります」 5
#6.
購入前に準備することは？ ① 新築マンションの情報を得る 財閥系の不動産サイト に会員登録をする → 新築マンションの情報がいち早くメールで送られてきます 不動産情報誌も送られてきます 代表的な財閥系不動産 三井不動産 三菱地所 住友不動産 など 財閥系マンションは中古マンション売却時に人気がありました（ブランド力） 新築・中古マンションを購入した 知り合いに不動産担当者を紹介してもらう → 某不動産仲介会社では、中古マンション購入時・売却時に、紹介者にはギフトカード、 被紹介者には仲介手数料の割引特典がありました 住みたい地域に 駐車場 や 空き地 がないか確認する → 筆者は目を付けていた空き地があり、建設予定の告示（立て札）が立ったとき、 不動産会社に電話して、真っ先に情報を得ました 6
#7.
購入前に準備することは？ ② 周辺の新築マンション価格（相場）を知る ＝資金計画に役立ちます ➢ 高価格帯から低価格帯のマンションを見てゆくことで、 好条件とはなにか（立地、m2、間取り）がわかり、新築マンション購入にあたり、 何を優先するのか判断の一助となります 毎週末に中古と新築マンションの 相場を価格の高い順番から 見ていました 7
#8.
購入の順番も大切です OK 持ち家（住宅ローンなし）・賃貸暮らし → 新築マンション購入 ➢ この流れが一番スムーズで、住宅ローンが組みやすいです 要注意 持ち家・中古マンション（住宅ローンあり）→ 新築マンション購入 ➢ 医師であれば大丈夫かと思いますが、住宅ローンの審査では、必ず確認されることは、 車のローンや 別の住宅ローン、カードローンなどの有無です （同時に2本の住宅ローンは組めますが、審査のハードル が高くなります） ➢ 車のローンがないほうが借り入れ可能な住宅ローン金額も大きくなります ローン合算金額（月）/ 収入（月）の割合を見ているようです 住宅ローンを組むときに 過去3年間の所得 を提出し、審査されます 8
#9.
筆者の場合：中古マンション売却が先でした 中古マンション購入と同時に 実家のマンションを売却 中古マンション売却 賃貸マンション入居 新築マンション購入 2017年（45歳） ➢ 中古マンション購入（住宅ローンは筆者） ➢ 同時に実家のマンション売却（住宅ローンは父） 2020年（48歳） ➢ 1月、筆者が通勤の雪道で足首骨折 → 段差に躓くのでバリアフリー希望 ➢ 同時期に希望した場所に新築マンション 父（78歳）はケアハウス入所が決まっていました 母（72歳）は私と同居です 夫（39歳）は官舎があり、単身赴任でした 売却期間は3ヶ月〜最大6ヶ月と決めていました 幸い、築年数33年でしたが、立地が良く人気エリア、 騒音なし、景観よし、修繕積立金の滞納者なし、 水回り（風呂と台所）が修善して5年ほどであったため、 中古不動産買取業者が内覧後3日間で購入を決断 所得不動産購入金額-200万円の値段でした 建設の情報を得る（完成は約2年後） ➢ 10月、賃貸マンション契約 後に 中古マンションを売却 9
#10.
筆者の場合：中古マンション売却が先でした 中古マンション購入と同時に 実家のマンションを売却 中古マンション売却 賃貸マンション入居 新築マンション購入 2021年（49歳） ➢ 6月、新築マンション購入抽選に当選し不動産売買契約を締結 住宅ローンは連帯債務：代表者は夫、共有者は筆者 筆者もすぐにローン審査が通りました 2022年（50歳） ➢ 10月、賃貸マンション解約 と同時期に 新築マンションへ転居 → 現在に至る 10
#11.
団体信用生命保険（団信）に加入する 団信に加入するのであれば50歳までが1つの目安 団信は、多くの金融機関で住宅ローン契約時に加入が必須とされていますが、厳密には必須ではありません ただし、加入しないことによるリスクや金融機関の方針により、実質的に必須となっている場合が多いです 51歳からは団信の金利が高くなります → 特に全疾病対応型：金利が0.2%上昇 基礎疾患があると加入しづらくなります → 一般団信よりも引き受け条件が広い「ワイド団信」ならば、持病があっても加入できる 可能性があります。金利の上乗せがあります。健康が一番の資産かもしれません 筆者は全疾病対応の団信に加入していました （3大疾病のがん、脳卒中、急性心筋梗塞だけでなく怪我・外傷も含まれる） 住宅ローン引き落とし日に骨折で入院していたので、その月のローンの支払いは全額免除となりました 11
#12.
住宅ローンの組み方 単独でローン 夫婦でローン（主に共働き） 連帯保証 連帯債務 ペアローン 住宅ローン控除の適用は 主契約者のみ 住宅ローン契約は1本 住宅ローン契約は2本 （返済期間などの条件を 一致させなければならない） （返済期間などの条件は各々で 好きに決められる） ※各々の契約者に住宅ローン控除の適用あり ➢ 筆者は連帯債務を選択（住宅ローン契約は1本で各々住宅ローン減税の適用あり） → 2021年6月の不動産契約だったので、新築マンションは特例措置も入れて最大13年間 1%の住宅ローン減税でした。 2022年度以降は控除率が0.7%に引き下げられました • • 1〜10年 ：年末の住宅ローン残高（上限4,000万円）の1% 11〜13年：年末の住宅ローン残高（上限4,000万円）の1% または 建物購入価格（上限4,000万円）の2%×1/3 いずれかの小さい額 12
#13.
住宅ローンの支払いだけではありません… 経費を必ず考えること 管理費 修繕積立金 この2つの経費が安くなることはありません 新築マンションはむしろ今後 値上げも考慮 してください 参考までに、2020年時点でのタワーマンションの修繕積立金は 最低200円/m2 で計算する必要があるとのこと 駐車場代（車保有者） 固定資産税 ちなみに当マンション屋内駐車場代金: 32,000〜38,000円/月 （最大年間456,000円、10年間4,560,000円） 火災・地震保険料 13
#14.
Take Home Message 40〜50代の新築マンション購入時の鉄則 必ず出口戦略＝売却を考える ➢ 1に立地、2に立地 → 立地が良いと売却時に有利です。筆者は7日間で売却できました ➢ 変えられないものにこだわる → 内覧で舞い上がってはいけません。筆者の経験では、立地条件が悪いほど、内装が豪華になります 立地、 間取り（3〜4LDKのファミリータイプ）、m2、築年数（浅築）が良いと売却時に有利です 筆者は築年数が経っていましたが（築33年）、 地下鉄駅徒歩7分、人気のエリア（小・中学校が近かった）、 3LDK、85m2 だったため、7日間で売却できました 14
#15.
Take Home Message 40〜50代の新築マンション購入時の鉄則 必ず出口戦略＝売却を考える ➢ 頭金は必要（特に新築マンション購入時） → 新築マンションの物件価格は、建物に10%の消費税（土地には消費税はかかりません）と 販売手数料が含まれているので、可能であれば価格の10%ほどの頭金を用意しておくことが無難です 売却価格がローン価格よりも低い場合、ローンがオーバーになってしまい、現金補填が必要となります この頭金は、新築マンション契約時の保証金としても使えます（保証金はおよそ物件価格の8%） 15
#16.
【おまけ】 不動産買取業者が中古マンション内覧時に見るポイント 部屋の導線 → 図面を見て分かるように、田の字型の部屋が無駄なく動線が良いです 騒音の有無（ベランダに出て騒音の有無も確認） → マンションの苦情で一番多いのは騒音です 窓のサッシとその開閉（スムーズか） → 建物の構造、作りを外観から手早く確認できるのは、窓のサッシの厚さ、その開閉です （建物が歪むと開閉がスムーズでなくなる） 内装は全くと言って良いほど見ていませんでした （もちろん、掃除をして綺麗にしておくことは大切です） 16
#17.
【おまけ】 不動産買取業者が中古マンション内覧時に見るポイント 修繕積立金の支払いに 延滞者がいない こと 数年後に大規模修繕があっても追加の 修繕積立金の徴収がない こと 以上の2点は不動産仲介業者から真っ先に確認されました 17
#18.
参考になるサイト・本 ➢ 国土交通省不動産情報ライブラリ https://www.reinfolib.mlit.go.jp → 実際に売買した不動産価格情報が記載されています ➢ SUUMO：リクルートが提供する不動産情報サイト → よく見ていると、価格の相場や売れ筋物件がわかるようになり面白いです ➢ 正直不動産（漫画） → 漫画でわかりやすく、また最後の対談が秀逸です。著者の本音トークがあります 筆者が不動産の購入・売却で経験した個人的意見ですが、 皆様に少しでも参考になれば幸いです 18
